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정부정책

계약 갱신 청구권 방법 Q&A 주택임대차 보호법

by 찌미아빠 2020. 9. 15.

계약 갱신 청구권 방법

계약 갱신 요구권 방법

 

갱신청구권, 출처 : 정책브리핑 top 50

 

 

정부와 국회는 계약갱신청구권과 전월세 상한제 도입등을 실시하기 위하여 그간 학계, 시민단체 등 각 주요 단체들의 의견을 폭넓게 수렴하는 등 제도를 도입하기 위한 많은 노력을 기울여 왔습니다. 

 

이렇게 임차인을 위한 법임에도 불구하고 임대인입장에서 쓰여지는 뉴스로 인해 실제로 전세물량이 줄어드는등의 일들이 벌어지게 됬었지만, 결국에는 물량을 풀게 될것이라는 것이 전문가들의 입장입니다.

 

이렇게 정부와 여당의 노력으로 지난 7월 31일 임대차 3법이 발표가 되었습니다. 개정된 주택임재차 보허법중에서 이번 시간에는 계약갱신청구권에 대하여 질문형식을 통하여 알아보도록 하겠습니다. 

 

임대차 보호법, 출처 : 정책브리핑

  1. 개정된 주택임대차 보호법 주요 내용

1-1. 계약갱신요구권(계약갱신청구권)

-계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리를 말합니다. 이 계약갱신청구권으로 인하여 임차인의 안심 거주 기간이 2년이 더 늘어나게 된 것입니다. 

 

1-2. 전월세상한제

전월세상한제는 계약갱신청구권 요구 시 임대료 증액 상한을 5%범위 내로 제한하여 임차인들의 임대료 급등으로 인한 부담을 줄이려는 목적으로 시행하게 되었습니다. 

 

1-3. 법률 공동소관

법무부, 국토교통부가 볍률을 공동으로 소관토록 하여 주택임대차 제도 마련 시 부동산 정책과 연계하여 탄력적으로 대응하고자 하는 것입니다.

 

계약갱신청구권, 출처: 정책브리핑

  2. 계약갱신청구권_ 계약갱신청구권의 행사는 언제부터 가능한 건가요?

계약갱신청구권의(계약갱신요구권) 경우 임차인은 임대차기간이 끝나는 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신청구권을 행사 할 수 있다고 합니다. 

예를 들어 올해 10월 30일에 만료가 되는 계약의 경우 9월 29일까지 이야기를 해야 합니다. 

 

계약갱신청구권

  3. 계약갱신청구권_올해 12월 중으로 계약갱신청구권 행사 기간이 변경?

이제 6개월 1개월은 2020년 12월 10일전이고 이후부터는 새롭게 다시 변경되는 기간을 잘 파악해야 합니다. 2020년 12월 10일 이후로 새롭게 체결되거나 갱신된 임대차 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지 요구해야 합니다. 

예를 들어 계약을 2021년에 했으면 만료 전 6개월에서 2개얼 전까지 알려줘야 합니다. 

 

계약갱신 청구권

  4. 계약갱신청구권_2020년 12월 10일 이전과 이후 그리고 당일

계약갱신청구권의 경우 12월 10일 계약이 만료되는 경우 1개월 전까지 요구해야 하며, 12월 10일 계약이 최초 계약이 되어 2022년 12월 10일에 만료되는 경우는 2개월 전까지 요구해야 합니다. 

2020년 12월 10일 계약이 만료되는 경우(계약갱신 청구권 기간은 6개월 ~ 1개월)

2020년 12울 10일 최초계약이 시작되는 경우(계약갱신 청구권 기간은 6개월 ~ 2개월)

 

계약갱신청구권

  5. 계약갱신청구권_임차인에게 총 몇회의 계약갱신청구권이 부여되나요?

잘 알고 계시겠지만, 계약갱신청구권(계약갱신요구권)은 1회에 한하여 행사가 가능합니다. 갱신되는 임대차 기간은 2년으로 봅니다. 

 

계약갱신 청구권

 

  6. 계약갱신청구권_임대인이 법 시행 이전에 제 3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에는 어떻게 되나요?

법 시행(7월 31일)이전에 제 3자와 계약을 체결한 경우에는 계약갱신 청구권을 요구 할수 없다고 합니다. 이유는 새로 계약한 임차인의 권리도 보장해야 하기 때문이라고 하네요!!

 

계약갱신청구권, 출처 : 정책브리핑

  7. 계약갱신청구권_이미 4년 이상 거주한 임차인인데 계약갱신청구권을 행사 할수 없나요?

계약갱신청구권은(계약갱신요구권) 법 시행을 기준으로 하기 때문에 이미 지난 기간은 관계없습니다. 따라서 4년 이상 거주 했더라도 연장이 가능합니다. 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아니고 1회에 한하여 계약을 2년 연장할 수 있도록 권리는 부여하는 것이기 때문입니다. 

 

계약갱신청구권

  8. 계약갱신청구권_묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 볼수 있나요?

이제는 안됩니다. 계약갱신요구권(계약갱신청구권) 행사는 해당 권리를 행사한다고 명확한 의사표시를 한 경우에만 인정이 됩니다.

 

계약갱신 청구권

  9. 계약갱신청구권_사전에 계약갱신청구권을 행사하지 않기로 약정을 한 경우에는 어떻게 되나요?

임차인에게 인정되는 권리를 배제하는 불리한 약정이어서 효력이 없으므로 임차인은 계약갱신청구권을 행사 할 수 있습니다.

주택임대차보호법 제10조(강행규정)에 따르면 이법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 합니다. 

 

계액갱신청구권, 출처 : 정책브리핑 top50

  10. 계약갱신청구권_법 시행 전, 임대인이 갱신거절을 통지한 경우에 개약갱신청구권을 행사할 수 있나요?

행사할 수 있습니다. 

 

  11. 계약갱신청구권_ 계약갱신청구권 행사에 별도의 방식이 존재하나요?

계약갱신청구권 행사 방법은 구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만 분쟁 예방을 위해 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활요하는 것이 안전합니다. 구두를 하더라도 녹음을 할 필요가 있다는 것입니다. 그렇지만 가장 안전한 방법은 내용증명이나 문자메시지를 주고 받는 기록을 남겨야 겠죠?

 

계약갱신 청구권, 출처: 정책브리핑

  12. 계약갱신청구권_계약갱신청구권 행사 시 무조건 2년을 거주해야 하나요?

그렇지 않습니다. 계약갱신청구권으로 행사한 갱신된 기간은 2년이 기준이지만, 언제든 임차인이 해지를 통보할 수 힜습니다. 단, 해지의 효력은 임대인이 해지 통보를 받은 날부터 3개월 후 발생합니다.

즉 2년을 다 안채우고 계약을 해지하고 나갈 수 있지만, 3개월까지는 보증금을 회수 받지 못할 수도 있다는 의미 입니다. 

 

정부는 임차인이 폭넓게 보호받고, 임대인의 권리가 존중되는 균형 잡힌 임대차 시장이 되도록 노력을 하고 있다고 합니다. 안전한 거주를 할 수있고 임대인과 임차인이 서로 믿고 살아 갈수 있는 임대차 시장이 안착되기를 바랍니다. 

 

 

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