지분적립형 분양주택 이란(8.4 부동산 정책)

 

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지분적립형 분양주택

8.4 부동산 대책 정리

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지분적립형 분양주택

서울 수도권 주택공급 확대 총정리(2020)

서울 수도권 주택공급 확대 총정리(2020)

 

지난 7월과 최근 8.4 대책에서 정부와 서울시는 지분적립형 분양주택이라는 카드를 내놨습니다. 이는 공공택지 분양이 '로또 분양'이라는 인식이 있지만, 지분적립형 분양 방식을 도입하게 되면 이런 우려를 상당부분 줄일수 있기 때문이라는 전망입니다. 

 

지분적립형 분양주택이라는 새로운 분양시장의 도입 모델입니다. 자금력이 부족한 무주택 3040세대에 공급한다는 것이 주요 골자 입니다. 

 

공공분양물양 중 지분적립형 분양주택(주택지분을 장기간 분할취득)을 시범 도입하여 생애최초자 등 무주택 실수요자의 내집 마련을 적극 지원하게 됩니다. 

 

지분적립형 분양주택

 

  지분적립형 분양주택이란? 

1. 지분적립형 분양주택이란 입주 시 분양대금의일부(20~40%)를 먼저 내고 임대 형식으로 장기간 거주하며 남은 지분을 분할 취득하여 최종에 100%매입을 하는 것으로 하는 것입니다.  

(예를 들어)

최초계약금 20~40%로 분양 받고 ▶ 10년 20년 30년에 걸쳐서 4년(4년, 8년 ~ ) 마다 일정금액을 지불하고 지분을 취득 ▶ 지분 미취득 분은 공공지분 임대료 발생

정부안은 하반기에 따로 발표될 예정이며..

서울시 안은 특별공급 70%(신혼부부40%, 생애최초 30%), 일반공급 30%(1순위 20%, 2순위 10%)로 구성되며, 이 청약은 '가점제'가 아닌 '추첨제'로 진행된다고 합니다. 1순위는 월평균 소득 130%(맞벌이140%), 2순위는 월평균 소득 130~150%가 된다고 합니다.

 

지분적립형 분양주택

 

2. 지분적립형 분양주택 입주 대상: 지원자격은 서민층으로 제한이 됩니다. 서울시에 따르면 도시근로자 월평균 소득의 130%(맞벌이 140%)이하로 예상됩니다. 지난해 기준으로 2인 가구는 569만원, 3인가구는 731만원 이하입니다. 다만 월평균소득의 경우에 매년 갱신되기때문에 21년에 분양을 하게 된다면 20년 도시근로자 월평균 소득을 다시 한번 참고 해야 합니다. 자산 자격도 일부 부여 될 것으로 보입니다. 

 

 

지분적립형 분양주택

 

3. 지분적립형 분양주택 전매제한: 정부의 기조와 서울시의 기조가 조금 다르긴 합니다. 정부는 20년 전매제한을 제안했으나, 서울시의 경우에 10년으로 제안을 했습니다. 하지만 이것은 아직 완전한 정책결정이 아니기 때문에 주택담보대출과 임도보증금 대출이 동시에 존재하는 경우. 이를 어떻게 할 것인가 논의도 해야 하기 때문에 전매제한과 실거주 요건은 추가로 논의가 필요해 보입니다. 

지분적립형 분양주택

 

4. 지분적림형 분양주택 매매시: 지분적림형 분양 주택도 전매제한 기간이 끝나면 매각 시점의 시세에 따라 매각이 가능할 예정입니다. 우선 전매제한과 실거주 요건을 따져봐야 하는 점을 잊지는 마세요~! 

청약 당첨이후 매각 시점에서 시세차익을 노릴 수 있었던 기존 청약제도와 달리 지분적립형 분양은 매각 수익을 지분 비율대로 소유자와 정부 또는 지방공사가 나눠 갖는다고 합니다. 개인 지분이 낮으면 처분하더라도 기대할 수 있는 수익이 적을 수 있다는 것입니다.

 

지분적립형 분양주택

 

5. 지분적립형 분양주택 예시

지난 상반기 SH공사에서 공급한 마곡 9단지 전용면적59제곱미터에 적용을 해보면, 지분적립형 분양주택에서는 분양가 5억원의 25%인 1억 2500만원을 내면 일단 내 집으로 됩니다. 나머지 75%는 총 20년으로 가정했을 경우에 4년마다 15%씩, 약 7500만원을 추가로 내면 됩니다.

 

다만 아직 취득하지 못한 공공지분에 대해서는 행복주택 수준의 임대료를 내야 해 초기에는 임대보증금도 내야 합니다. 초기에 지분 25%(1억2500만원), 임대보증금(1억원)을 합쳐 총 2억 2500만원이 필요하게 됩니다. 획득 지분이 점차 증가하면 초기에 납입했던 보증금을 돌려 받아 지분 취득에 추가로 납입하게 되면 입대료도 점점 낮아지게 됩니다. 

 

지분적립형 분양주택

 

 

6. 지분적립형 분양주택 문제점

대출관련해서 아직 정확하게 나온 정책은 없으나, 일각에 따르면 대출이 된다 하더라도 초기 획득 지분(20~40%)에 대한 대출만 이뤄질 가능성이 크다고 합니다. 서울 시내 분양가가 5억원의 주택으로 가정하면, 주택담보대출 시 40%인 2억원까지 대출이 가능합니다. 초기 부담금인 2억 2500만원에서 2억원을 대출 받은 후 실제 2500만원이면 입주가 가능하다는 계산입니다. 

 

다시 참고 해보면, 소유지분을 취득해도 최소 10~20년간 준전세 생활을 해야 하는데, 매달 내는 '월세'가 있는것입니다. 서울시에 따르면 분양가가 5억원인 경우에 입주 후 임대료는 보증금 1억원에 월 14만원 수준이 될것이라고 합니다. 목돈이 부족하면 보증금을 4,500만원까지 줄일 수 있다고 하지만 월세는 31만원으로 늘어나게 됩니다. 대출이율 월세등을 잘 따져서 합리적인 금액을 대출해서 입주하면 좋을 것 같습니다.

지분적립형 분양주택

7. 마무리

저부는 올해 하반기에 구체적인 지분 취득기간과 입주자 선정방식 등을 발표할 계획이라고 합니다. 또한 서울시는 2028년까지 지분적립형 주택을 1만7천호를 공급한다는 계획이며, 시범지역은 서울시 노원구 하계 5단지가 될 전망이라고 합니다.

 

정부의 강력한 의지로 시행하는 정책들이 주택 시장의 안정화가 되길 바랍니다. 다만, 강력한 정책에 따른 문제점도 조금씩 보완을 해나가길 바라며, 무주택자들 뿐 아니라 어쩔수없이 생활하는 1가구 2주택자들에게 돌아가는 문제점 역시 보완해야 할 문제 입니다.